Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement
Vérifié le 29 July 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Le vendeur (le lotisseur) d'un terrain situé en lotissement peut signer une promesse unilatérale de vente. Comment et quand peut-il s'engager ? L'acheteur est-il protégé? Doit-il verser un acompte ? Nous faisons le point sur le sujet.
La promesse unilatérale de vente est une convention. Elle contient un engagement du promettant (le lotisseur) de vendre un lot (terrain) à des conditions prédéterminées. Elle ouvre une option d'achat au profit du bénéficiaire (l'acheteur).
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, le bénéficiaire reste libre d'acheter ou non le terrain.
La signature de la promesse de vente dépend de l'autorisation d'urbanisme du lotissement délivrée par la mairie.
Un projet de lotissement qui prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'un permis d'aménager.
C'est également le cas pour un lotissement situés dans les zones suivantes :
Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.
Attention :
le lotisseur ne peut pas vendre un terrain avant d'avoir achevé les travaux d'aménagement. Cependant, il peut le vendre s'il en a obtenu l'autorisation dans le permis d'aménager ou par un arrêté de la mairie.
Un projet de lotissement sans création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
Il est soumis à permis d'aménager quand il est situé dans les zones suivantes :
Le lotisseur peut signer une promesse unilatérale de vente avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie. Elle prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.
À noter
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
La promesse de vente doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
Consistance du terrain, surface de plancher constructible
Délimitation du terrain issue d'un bornage
Prix de vente
Délai de livraison du terrain
Elle contient également les informations suivantes :
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
Si la promesse de vente ne mentionne pas le descriptif du terrain résultant du bornage, le bénéficiaire peut demander l'annulation de la vente du terrain. Il a 1 mois à partir de la signature de l'acte authentique de vente pour saisir le tribunal judiciaire. L'avocat est obligatoire.
Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignés sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option, la somme versée se transforme en acompte imputable sur le prix de vente à acquitter.
À noter
L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Dans le cas d'un acte sous signature privée, la promesse de vente est enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur. Cet enregistrement coûte 125 €.
un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettreRAR ou remise en main propre.
L'acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours.
Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée, lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Attention :
le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.
Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL).
« Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL) – Obligation de remplir son état des risques.
Depuis 2003, les propriétaires immobiliers doivent fournir à leurs acheteurs et locataires un bilan des principaux phénomènes dangereux (pollution, inondation, séisme, etc.) auxquels leurs biens sont exposés.
Des informations précieuses pour prendre sa décision et pour les futurs occupants des lieux.
Qu’est-ce que l’IAL ?
L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires que les propriétaires doivent adresser aux futurs acquéreurs ou locataires de logements, bureaux, commerces ou terrains, même inconstructibles, si ces derniers sont exposés à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte. Un état des risques doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse et à l’acte de vente ou au bail de location.
Son but ? Permettre aux futurs occupants des lieux de se décider en toute connaissance de causes.
Pour renforcer cette information, le décret d’application du 1er octobre 2022 a instauré que : toute annonce immobilière, quel que soit son support de diffusion, doit désormais porter cette mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr»
L’état des risques doit être remis à la première visite
L’obligation s’applique aux biens situés :
– dans une zone réglementée par un ou des plans de prévention des risques (PPR), que ces derniers soient naturels (inondations, mouvements de sol…), technologiques (liés aux industries) ou miniers ;
– dans une zone de sismicité (à partir du niveau 2) ;
– dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
– dans un secteur d’information sur les sols (pollution des sols) ;
– dans une zone à potentiel radon élevé (niveau 3).
Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers obligatoires, l’IAL ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. Le propriétaire peut remplir lui-même son état des risques.
Toute façon de faire est valide juridiquement, à partir du moment où le document comporte toutes les informations requises par l’article R. 125-24 du Code de l’Environnement, et où il est à jour à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail. »
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