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Fiche pratique

Copropriété en difficulté : état de carence

Vérifié le 19 October 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Lorsque le syndicat de copropriétaires rencontre de graves difficultés financières (par exemple, incapacité à réaliser des travaux importants) ou de gestion, la copropriété peut être déclarée en état de carence. Cet état est déclaré par le tribunal après l'intervention d'un expert. En cas de carence avérée, l'immeuble est exproprié, c'est-à-dire saisi.

Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat de copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la gestion de la copropriété ou rencontrer de graves difficultés financières. C'est le cas si le syndicat n'est pas en mesure d'assurer l'entretien de l'immeuble ou de réaliser des travaux importants.

Un état des lieux de la copropriété doit être fait par le tribunal. La demande d'état des lieux doit être faite par l'une des personnes suivantes :

  • Maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
  • Préfet (avec accord du maire ou président de l'EPCI)
  • Syndic de copropriété
  • Administrateur provisoire s'il en existe un
  • Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat de copropriétaires

Le tribunal doit ensuite désigner un expert chargé de constater les points suivants :

  • Importance du déséquilibre financier de la copropriété
  • Répartition des dettes par copropriétaires
  • Nature et état des parties communes et des désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes
  • Importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants

Les résultats de l'expertise doivent être notifiés aux personnes suivantes :

  • Syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un
  • Maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
  • Préfet

En fonction des conclusions du rapport d'expertise, le tribunal peut déclarer l'état de carence de l'immeuble.

Cette décision est alors notifiée à l'ensemble des personnes suivantes :

  • Syndicat des copropriétaires
  • Copropriétaires
  • Administrateur provisoire s'il en existe un
  • Auteur de la saisine
  • Organisme payeur des allocations logement
  • Maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
  • Préfet

  À savoir

si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

En cas d'état de carence déclaré, l'expropriation, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, peut être décidée au profit des personnes suivantes :

  • Maire ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
  • Concessionnaire d'une opération d'aménagement
  • Société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital

L'expropriation doit avoir pour objet soit la rénovation de l'immeuble pour des logements d'habitation ou pour un autre usage, soit la démolition totale ou partielle de l'immeuble.

Et aussi

Pour en savoir plus

 

Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL).

« Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL) – Obligation de remplir son état des risques.

Depuis 2003, les propriétaires immobiliers doivent fournir à leurs acheteurs et locataires un bilan des principaux phénomènes dangereux (pollution, inondation, séisme, etc.) auxquels leurs biens sont exposés.

Des informations précieuses pour prendre sa décision et pour les futurs occupants des lieux.

Qu’est-ce que l’IAL ?

L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires que les propriétaires doivent adresser aux futurs acquéreurs ou locataires de logements, bureaux, commerces ou terrains, même inconstructibles, si ces derniers sont exposés à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte. Un état des risques doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse et à l’acte de vente ou au bail de location.

Son but ? Permettre aux futurs occupants des lieux de se décider en toute connaissance de causes.

Pour renforcer cette information, le décret d’application du 1er octobre 2022 a instauré que : toute annonce immobilière, quel que soit son support de diffusion, doit désormais porter cette mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

  • L’état des risques doit être remis à la première visite

L’obligation s’applique aux biens situés :

  • – dans une zone réglementée par un ou des plans de prévention des risques (PPR), que ces derniers soient naturels (inondations, mouvements de sol…), technologiques (liés aux industries) ou miniers ;
  • – dans une zone de sismicité (à partir du niveau 2) ;
  • – dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
  • – dans un secteur d’information sur les sols (pollution des sols) ;
  • – dans une zone à potentiel radon élevé (niveau 3).

Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers obligatoires, l’IAL ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. Le propriétaire peut remplir lui-même son état des risques.

Toute façon de faire est valide juridiquement, à partir du moment où le document comporte toutes les informations requises par l’article R. 125-24  du Code de l’Environnement, et où il est à jour à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail. »

Lien vers le document à remplir :
état-des-risques – document